건설 분쟁, 바로 내 곁에 있다
성창특허법허률사무소
대표 고영회
누구랑 다툼은 생기지 않는 게 좋다. 세상살이에서 다툼은 생기게 마련이다. 건설 분쟁은, 누구에게나 생길 수 있고, 건설분쟁은 기술 문제를 포함하기에 조심스럽게 풀어야 한다.
집을 새로 샀는데 집 볼 때 보지 못하고 숨어 있던 흠(하자)이 나타나고(누수, 결로, 균열, 시설물이 미작동 따위), 건물을 임차 계약할 때에는 발견하지 못했던 결함이 입주해 보니 나타나기도 한다. 일반적으로 매매계약이니 임대차계약에서는 계약할 때 나타나지 않아 발견하지 못한 결함은 일정 기간 안에 보수해 주기로 한다. 이런 때에는 입주 후에도 전 주인이나 건축주에게 보수를 요구할 수 있다.
상대방이 곧바로 기꺼이 보수해 주면 다툼(분쟁)으로 가지 않지만, 그렇지 않으면 법적인 해결 절차로 가야 한다. 일반적인 소송으로 해결하지만, 요즘에는 소송으로 가지 않고 처리하는 방안(소송대안제도 ADR)을 많이 권한다. 대안제도는 당사자 합의, 조정, 중재가 있다.
먼저 기술문제를 짚자
집에서 결함을 발견하면 누가 책임질 일인지를 확인해야 한다. 결함은 대부분 기술지식으로 판단해야 하는 것이어서 기술자에게 도움을 받는 것이 좋다. 만약 물이 샌다면, 물은 어디에서 나와 어떤 경로를 거쳐 왔는지. 결로가 생겼을 때 집을 사용하는 사람의 잘못인지, 집 자체의 문제인지, 균열은 참을 만한지, 집을 사기 전에 생겨있던 것인지 아니면 입주하여 살면서 생긴 것인지, 이런 것들을 파악해야 한다. 결함의 원인과 책임 주체를 먼저 파악하고, 기술적인 원인을 밝히고 입증해야 하고, 그런 절차를 밟는데 적합한 절차가 뭔지를 찾아 전체적으로 분쟁을 해결하는 틀을 짜야 한다. 분쟁을 해결하는 밑그림을 그리는 것이니 말하자면 분쟁해결 기획이고, 이는 기술을 아는 기술자와 상의하여 방향을 잡는 게 좋다. 기술이 문제의 본질이기 때문이다.
기술적 문제 조사와 감정신청
소송으로 가기 전에 ‘하자 조사’를 맡기고 그 결과물을 바탕으로 소송을 제기한다. ‘하자를 조사’할 때 조사를 맡기는 범위를 적절하게 조정해야 한다. 결함(하자)의 원인과 결함을 고칠 비용(보수비)을 입증해야 하는데, 소송 전에 본인이 직접 원인을 조사하고 비용을 산출하면 그 결과는 객관성을 인정받기 어렵다. 소송 절차에서 다시 감정을 신청하고, 재판부가 지정한 감정인이 다시 조사하는 절차로 가므로 비용이 겹으로 든다. 소송 전에는 기술자의 도움을 받되, 하자 항목을 조사하는 정도로 범위를 줄이는 게 좋다. 또 하자 항목 범위와 항목 수에 따라 감정비용이 영향을 받으므로 사소한 하자는 빼면 비용 부담을 줄일 수 있다. 감정 신청 항목을 구체적으로 특정할 때, 포괄적으로 항목을 정하면 감정비용도 높아지고, 감정 결과가 나오더라도 입증자료로서 가치가 있을지도 의심될 수 있다.
집을 지을 때, 씨엠(CM)기술자를 활용해 보자
귀농에 관심 있는 사람이 많다. 외지에 가 살려면 집을 지어야 하는데, 이 집짓기를 쉽게 생각하는 것 같다. 건축은, 땅의 입지를 분석하여 어떤 집을 지을 것인가를 고민하고(기획설계), 기획에 따라 건축설계도를 작성하여(계획설계) 건축 허가를 얻고, 시공자를 선정하여 집을 지어(공사), 들어가서 살고(유지관리), 수명이 다하면 철거하는 단계로 진행된다. 건축물의 생애주기이다.
설계 시공 유지관리 철거 절차를 밟아나가는 데에는 기술지식이 필요하다. 이런 전과정을 건축주가 알기 어렵다. 건축기술을 모르는 사람이 집을 지으면 낭패 보기 쉽다. 다툼이 생기면 소송으로 발전하는데, 소송이 걸렸을 때 고통은 이루 말하기 어렵다. 돈고생, 마음고생, 시간 낭비에 좋은 인간관계도 원수로 변하기 쉽다. 이런 위험을 줄이려면 집주인을 위하여 움직일 수 있는 기술자의 도움을 받는 게 좋다. 이렇게 도움을 주는 활동을 씨엠(CM, Construction Management)이라 한다. 소규모 건축물을 지을 때라도 씨엠기술자의 도움을 받길 권한다. 씨엠기술자는 건축주를 대신하여 공사를 관리해 주는 사람이다. 때때로 도움을 받는 것이어서 돈이 많이 들어가지 않는다. 주변에도 건설기술자가 많이 있을 테니, 그 사람이랑 상의해 보자.
전문분야의 일은 전문가의 도움을 받아 결정해야 분쟁에 빠지지 않는다. 건설분쟁은 건설기술자와 풀어보자. 건설 분쟁은 나 혼자 생각으로 피하기 어렵지만, 건설기술자를 활용하면 많이 줄일 수 있다.
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